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货代老张看阳逻楼市:人少房多,去库存压力大

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发表于 2016-2-16 11:51:06 | 显示全部楼层 |阅读模式

从武汉房地产的角度来说,阳逻是武汉房价洼地,目前是房价最低区域。阳逻目前总体人数太少,房太多,发展缓慢,去库存压力大。


2015年,深圳房价增长最快,武汉房子卖得最多。武汉楼市成交2120.30万平米,创历史新高,居全国各城市之首。

阳逻属于武汉远郊新洲区,定位为港口新城。习主席2013年来武汉考察第一站就是阳逻。

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如果从武汉房地产的角度来说,阳逻是武汉房价洼地,目前是房价最低区域。2015年阳逻发生了很多大事:阳逻港口三期开港、保税区报建、地铁21号线和江北快速的开建。

回乡这段时间,我看了20多户的阳逻二手房,以及10个左右的新盘。我来谈谈阳逻的房地产市场。

新小区的二手房普遍在3200-3500左右,例如环湖花园,枫庭泊静,东方新天地,东城明珠,湖滨花园。天琴湾,泊湖湾,阳光明珠稍微贵点,配套全,环境好,值得推荐。

老一点的小区二手房三居室在25万左右的很多,二室的20万左右也不少。加油城附近是最低。长乐,永平,外环,欣欣小区,还有长丰路上。

新房,一手房单价最便宜也在3600上,一般3600-4500左右。保利,中央花园,武久阳光城,瀚华天地,枫桦雅苑,均可推荐。

武汉作为二线城市,目前主城区均价一万左右,近郊郊区七八千,远郊四千。这个价格梯度比较合理。

阳逻目前总体人数太少,房太多,发展缓慢,物业水平普遍较低,目前购房多是自住,即所谓“刚需”,且投资回报收益低,去库存压力大。

再谈谈房源和人口。中国人均1.02套住房,告别总量短缺时代,而阳逻的房地产市场有中国当前的共同之处,也有它的个性——阳逻不缺房。

先说人口。阳逻包括阳逻街和阳逻开发区两个部分。阳逻街下辖14个社区,人口达13万余人;阳逻开发区下辖8个社区,常住人口6.6万。加上流动人口、武生院的2万在校学生,也就20多万人。

再说房源。保利圆梦城1.5万户5万人;中央花园城5000户1.5万人;香榭花都1万人,欣隆湖滨半岛1万人。再加上红岭小区、半山逸品等几个楼盘,新洲一中周围大盘云集,足以供应10多万人居住。

如果把前二十盘加进去,阳逻这点人全装进去都不是问题,再加上相应数量更多的小楼盘,小产权,自住房。

阳逻属于人口净流出或者人口净流入幅度很小的小城市。我接触了很多阳逻本地人,最近的人都要跑到汉口,或者武昌上班。回乡创业和就业“拼爹”依然严重。

其次,大型工业厂矿都有宿舍,有班车,也在一定程度上暂时抑制了目前的购房需求。

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投资需谨慎,刚需可入市,租房成本低是目前对阳逻楼市的总体结论。

再从总体上对阳逻分析下:

交通制约。阳逻外部交通急需改善。对阳逻最有价值的是地铁10号线,当务之急是开通连接武汉站的公交和阳逻大桥高速的降价。

经济环境。常住人口和当地经济是密切相关的。人追逐工作和牧区追逐良好水草一样道理,一线城市居住成本高,但工资待遇和发展机会是吸引,也是人们能忍受相应高居住成本的原因之一。还有投资环境不行,政府低效,阳逻交通混乱,经常有交通事故,这些软环境跟不上,也影响了房价。

自然环境。阳逻还有一个弊端,是环境的污染。电厂,亚东,中东。电厂的几大烟囱是大家都忽视不了的。还有柴泊湖的污染,阳逻人深受其害, 附近的几个小区更是首当其冲。当然2015年新洲政府已经开始治理,值得期待。

阳逻优势

一,过阳逻大桥,可以连通光谷,半小时车程,往西可以连接汉口,如果江北快速起来,也是四十分钟,这是其他远程区比不了的;

第二,阳逻生活配套相对成熟,苏宁、中百、武商、麦当劳、中型综合体商务模式都已进驻阳逻;

第三,阳逻教育很牛,在整个武汉排名靠前。

第四,阳逻发展主要依靠自身,物流、工业独成体系。

阳逻展望

如果这个地方生活便利,有大量岗位提供,还是会有很多人在这里定居。

如果提高政府执政能力和财务状况,大力改善交通状况,对主城区深入对接,那么阳逻的地产值得期待。

到2030年,城区达54平方公里,人口45万,成为现代港口贸易和工业新城。远景为60万人,相当于一个中等城市。阳逻的住房取决于经济的发展,带动就业人口。还有城镇化建设。

阳逻房价低于武汉武汉卫星城的总体水平。随地铁,快速的开建,和主城区加强对接,可以说是属于低收入群体宜居区域或者武汉刚进城群体阶梯。

还有,阳逻要立足港口新城,大做文章,提升本地产业水平。

阳逻未来,值得期待!


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 楼主| 发表于 2016-2-16 11:58:36 | 显示全部楼层
【乡愁】春节归乡百城楼市速记之武汉阳逻:人少房多,去库存压力大http://www.yangluogang.com/bbs/thread-84963-1-1.html
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 楼主| 发表于 2016-2-16 11:59:00 | 显示全部楼层
【乡愁】春节归乡百城楼市速记之武汉阳逻:人少房多,去库存压力大http://www.yangluogang.com/bbs/thread-84963-1-1.html
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发表于 2016-2-16 12:20:58 | 显示全部楼层
数年以前,阳逻属于典型的不宜居住城市,楼主举出的几个污染大户,阳逻电厂,亚东,中东,其实还有陈家冲垃圾场和长江对面的80万吨乙烯化工厂。经过近几年区环保局的大力整改,以及来自民间的环保呼声,阳逻电厂已经达到排放标准,中东因为管理的原因,存在不同污染行为,亚东没调查,还不了解。
目前,这几家大型企业环保都有了极大的改进,阳逻的空气质量跟新洲邾城街相差无已。(空气质量数据可以在新洲区环保局查询)
可以说,阳逻的自然环境和人文环境跟前几年相比,有了质的改变,不适宜居住的帽子完全可以摘下。
当然,阳逻的发展还存在这样那样的问题,正如楼主所说的那样。
社会总是在不断进步,相信通过阳逻各界人士的共同努力,我们的明天会更好!
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发表于 2016-2-16 12:21:36 | 显示全部楼层
这篇文章堪称阳逻楼市指南,给楼主点赞!
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发表于 2016-2-16 12:24:00 | 显示全部楼层
网友们可以看看,阳逻电厂这三个烟囱排出的都是水蒸气,跟以前排放的黑烟完全不一样,经过脱硫处理了的。
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发表于 2016-2-16 12:57:46 | 显示全部楼层
阳逻的有的房子空了多年.房价炒得太高.
网络为我们架起了沟通的桥梁,论坛为我们提供了交流的平台。
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发表于 2016-2-16 19:28:56 | 显示全部楼层
我09年来阳逻,,我来的时候说房价真心便宜,,跟大山里的小县城一个价
,,后来才发现各种工厂,,才会这么低的房价,,,不过阳逻的空房子是真的多啊,,
这一两年房价涨的蛮厉害的,,但是比市区,,,还是便宜太多,,,,
一个中心:以健康为中心。
两个基本点:潇洒点、糊涂点。
三个忘记:忘记年龄、忘记
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发表于 2016-2-19 09:44:35 | 显示全部楼层
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